Verifactu y el IVA del 10% en reformas: cómo hacer la factura para que no te la tumben
TL;DR — Puedes facturar una reforma al 10% de IVA (en vez del 21%) cuando se la haces a un particular, en su vivienda de más de 2 años, y el material que pones tú no pasa del 40% de la factura. Lo nuevo: con Verifactu, Hacienda ve cada factura casi al momento, así que el 10% tiene que estar bien justificado en el papel. Si te falta un requisito o no lo dejas escrito, la obra entera se va al 21%.
Si haces reformas y facturas a particulares, esto te toca de lleno. No hace falta que te vuelvas un experto en impuestos. Solo tienes que saber cuándo puedes cobrar el 10% y qué tienes que poner en la factura para que, el día que Hacienda mire, no te la tumbe y te reclame la diferencia. Vamos por partes.
¿Cuándo puedo poner el 10% de IVA en una reforma?
La ley (artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA) pide tres cosas a la vez. Si se cumplen las tres, facturas al 10%. Si falla una sola, toda la obra va al 21%.
| Requisito | En cristiano | Fuente |
|---|---|---|
| Quién recibe la obra | Un particular que usa esa vivienda para vivir (no una empresa, no un local, no un piso turístico) | Ley 37/1992, art. 91.Uno.2.10º |
| Antigüedad de la vivienda | La casa tiene más de 2 años desde que se construyó o desde la última gran rehabilitación | Ley 37/1992, art. 91.Uno.2.10º |
| Material que pones tú | Lo que cuesta el material que aportas tú no pasa del 40% de la base de la factura | Consulta DGT V0860-24; Ley 37/1992 |
Ese tercer punto es el que más líos da. “Material aportado” es todo lo que se queda pegado a la obra: azulejos, cemento, yeso, pladur, tuberías, sanitarios… Si en una factura el material se come más del 40%, esa obra ya no es 10%: es 21% entera. Lo normal en reformas de mano de obra (alicatar, pintar, fontanería) es quedarte por debajo del 40%, pero cuando metes mucho material caro (una cocina, sanitarios de gama alta), ojo, porque puedes pasarte.
¿Qué cambia con Verifactu en todo esto?
Verifactu no cambia cuándo se aplica el 10%. Lo que cambia es que ahora Hacienda lo ve casi en directo.
Hasta ahora declarabas por trimestres y nadie miraba factura a factura. Con Verifactu, cada factura que emites queda registrada y verificable por la Agencia Tributaria en el momento. ¿Qué significa para ti? Que un 10% mal puesto salta antes. Por eso, más que nunca, el 10% tiene que ir justificado en el papel.
Las fechas que te importan:
| Quién | Desde cuándo es obligatorio | Fuente |
|---|---|---|
| Autónomos y personas físicas | 1 de julio de 2027 | RD 1007/2023, actualizado por RD-ley 15/2025 |
| Sociedades (Impuesto de Sociedades) | 1 de enero de 2027 | RD 1007/2023, actualizado por RD-ley 15/2025 |
| 2026 | Año de transición (puedes adaptarte ya, voluntario) | AEAT, nota informativa de ampliación de plazos |
Y el aviso serio: usar un programa de facturación que no cumpla los requisitos de Verifactu puede costarte hasta 50.000 € por año. Facturar en Word o en Excel deja de ser legal, porque permiten cambiar o borrar facturas. (Eso lo vemos a fondo en otro artículo.)
¿Qué tengo que poner en la factura para que no me la tumben?
Tres cosas, y ninguna es complicada:
- La mención exacta. En la factura tiene que aparecer que aplicas el tipo reducido del 10% según el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, indicando que la vivienda tiene más de 2 años y que el material no supera el 40%.
- El desglose. Que se vea por separado material y mano de obra. Así cualquiera (tú o un inspector) comprueba de un vistazo la regla del 40%.
- La declaración del cliente. Que el particular te firme un papelito diciendo que la vivienda es suya, para uso particular, y que tiene más de 2 años. Mejor antes de empezar la obra. Eso te cubre las espaldas.
Y como ahora es factura completa de Verifactu, acuérdate de los datos del cliente: nombre y DNI/NIF y su dirección. Sin eso, la factura no vale para él (ni para ti).
¿Y si me equivoco con el 10%?
Pasan dos cosas, y ninguna buena:
- Si pusiste el 10% y no cumplías un requisito, Hacienda te reclama la diferencia hasta el 21% de toda la obra, más recargo. De una reforma de 10.000 €, esa diferencia son 1.100 € de tu bolsillo.
- Si encima facturaste con un programa que no cumple Verifactu, ahí entra la sanción que veíamos.
Por eso la regla de oro es simple: el 10% solo cuando estás seguro de las tres condiciones, y siempre dejándolo escrito en la factura.
Checklist rápido antes de cobrar una reforma al 10%
- ¿El cliente es un particular y es su vivienda?
- ¿La casa tiene más de 2 años?
- ¿El material que pongo yo es menos del 40% de la factura?
- ¿He desglosado material y mano de obra?
- ¿He puesto la mención del art. 91.Uno.2.10º?
- ¿Tengo la declaración firmada del cliente?
Tú a lo tuyo, que es la obra
Saber esto está bien, pero estar pendiente de cada requisito factura a factura quita tiempo y da dolores de cabeza. KonquerAI te lo deja hecho: pones si el cliente es particular y la vivienda cumple, y la factura sale con el 10% bien aplicado, el desglose y la mención que pide Hacienda, ya preparada para Verifactu. Sin sustos y sin pelearte con papeles. Factura sin sustos con KonquerAI →.
Aviso · Esta información es de carácter general y está actualizada a julio de 2026. La normativa fiscal y de facturación cambia con frecuencia y cada caso tiene sus particularidades, por lo que no sustituye el asesoramiento de un profesional. Antes de tomar decisiones, consulta la fuente oficial (Agencia Tributaria, Seguridad Social) o a tu asesor.
Fuentes citadas
- Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.2.10º (tipo reducido del 10% en reformas de vivienda) — https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
- Dirección General de Tributos, consulta vinculante V0860-24 (requisitos y regla del 40%) — https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V0860-24
- Agencia Tributaria — Sistemas Informáticos de Facturación (SIF) y VERI*FACTU — https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu.html
- Real Decreto 1007/2023 (Reglamento de sistemas de facturación), actualizado por el RD-ley 15/2025 (aplazamiento de plazos) — https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2023-24840
